Kira Hukukunda Tahliye Davası
Tahliye davası, kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının üzerinde bulunan sorumluluklarından olan, borçlarını ödememesi, mülk sahibinin mülkünü geri almak istemesi veya kiralananın hasara uğratılması v.b gibi durumlarda başlatılan hukuki süreçtir. Bu süreçte, kiracının mülkü terk etmemesi veya kira sözleşmesinde belirtilen kurallara uymaması durumunda, mülk sahibi sulh hukuk mahkemesi aracılığıyla dava açabilir. Tahliye davası bazı hukuki kaynaklara göre "boşaltma davası" olarak da bilinir ve işyeri, dükkan, konut veya arsa gibi taşınmaz kiralamalarını kapsar.
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Hakkı
Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanmış olan mülkün el değiştirmesi durumunda yeni malikin, kendisinin, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun konut veya işyeri ihtiyacı için mülkü kullanması halinde kiracıyı mülkten çıkarma hakkını ifade eder. Bu gereksinimin gerçek ve samimi olması gerekmektedir.
Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Fesih Hakkı
Kiraya verenin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri gereksinimi sebebiyle kiralamış olduğu işyerini kiracının boşaltması için tahliye davası açabilmesini ifade eder. İşyeri gereksiniminin de içten ve gerçek olması gereklidir. Yargılama sona ermeden işyeri gereksinimi ortadan kalkarsa tahliye davası reddedilir.
Kiraya Verenin Konut Gereksinimi Nedeniyle Feshetme Hakkı
Kiracının borçlarını ve yükümlülüklerini yerine getirmiş olması durumunda bile, kiraya verenin kira sözleşmesi süresinin sonunda mülkü kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut olarak kullanmak istemesi durumunda kiracı aleyhine tahliye davası açabilmesini ifade eder. Ancak bu talebin içten ve samimi olması gereklidir. Kiraya veren, örneğin çocukları için veya ölmüş bir oğlunun çocukları için bu gereksinimi ileri sürebilir.
Kiraya Verenin Tadilat Nedeniyle Tahliye Hakkı
Kiralananın yeniden inşa edilmesi, imarı veya esaslı onarımı ve değiştirilmesi gibi nedenlerle mülkü kullanmanın imkansız hale gelmesi durumunda kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkını ifade eder. Ancak bu onarımın esaslı ve önemli olması gerekmektedir. Ufak tefek yapım ve onarım işleri için kiracının evden çıkarılması kanunen mümkün değildir. Bu nedenle, bu sebeple açılacak tahliye davasının kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekmektedir ve kiracıya herhangi bir bildirimde bulunulmasına gerek yoktur.
Tahliye Taahhütnamesine Rağmen İşgal Durumunda Ne Yapılır ?
Kiracı, belirli bir tarihte ve kiraya verenin ihtarına gerek olmaksızın kiralananı boşaltacağını önceden yazılı olarak bildirmişse ve buna rağmen taşınmazdan çıkmazsa, kiraya veren bu nedenle kiracıyı taşınmazdan çıkartabilir. Kiracının verdiği taahhüdün yazılı olması yeterlidir. Ancak taahhüde rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, kiracıyı ancak icra takibi veya dava açarak çıkarmak mümkündür. Boşaltmaya yönelik icra takibi veya tahliye davası, taahhütte belirtilen tarihi izleyen bir ay içinde açılmalıdır. Boşaltma taahhüdü kiracı tarafından bizzat verilmelidir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak açılacak tahliye davası kiraya veren tarafından açılabilir.
Kiranın Ödememesi Nedeniyle İki Haklı İhtarla Tahliye Durumu
Sürekli olarak kira ödemezlik alışkanlığına sahip kötü niyetli kiracılara karşı bir önlem olarak tanınmıştır. Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. İhtar yazılı olmalı ve hangi ayın kirasının ödenmediğini açıkça belirtmelidir. Ancak taraflar kira bedelinin yıllık olarak ödenmesini kararlaştırmışlarsa, bu sebeple tahliye davası açılamaz. İhtarın çekilmesinden sonra ödeme yapılmış olması, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle, bu sebeple açılacak tahliye davası kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bir ay içinde tahliye davası açılmaz ve kira sözleşmesi sonlandırılmazsa, kiracı artık bu nedenle taşınmazdan çıkarılamaz.
Kiracının Tahliyesi Sebepleri
10 yıllık kira süresinin dolması nedeniyle tahliye hakkı
Kiraya verenin herhangi bir gerekçe belirtmeden, kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirse bile, kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren takip eden on yılın sonunda sözleşmeyi sonlandırabilme hakkını ifade eder.
Kiracının Sözleşmeye Uymaması Nedeniyle Fesih
Kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini, herhangi bir haklı neden olmaksızın yerine getirmemesi durumunda kiralayan öncelikle kiracıyı ihtar eder. Kiracı bu uyarıya rağmen sözleşmeye uymazsa, kiralayan sözleşmeyi sonlandırabilir.
Kiracının İflası Nedeniyle Nesih
Kiracı iflas etmiş ve birikmiş kira borçları için kiraya verene herhangi bir güvence sağlamamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Tahliye Davası Süreci Ne Kadar Zaman Alır
Kiracıyı evden çıkarmak için taşınmaz sahibinin başvuracağı hukuki yol genellikle kira tahliye davasıdır. Kira tahliye davası yargılamanın seyrine binaen genellikle 6 ay ila 2 yıl arasında bir sürede sonuçlanabilir. Kiracının taşınmazı boşaltma süresi de davanın sürecini etkileyebilir. Kira tahliye davasının sonuçlanması, mahkemenin yoğunluğuna, davanın seyrine, somut olayın özelliklerine ve tarafların anlaşmasına göre değişebilir.
Tahliye Süreci Ne Kadar Zaman Alır
Kiraya verenin tercih ettiği yönteme bağlı olarak değişir. İhtarname çekilmesi gereken durumlarda, kiracının evden çıkma süresi, işin niteliği, somut olayın özellikleri ve tarafların anlaşma sağlayıp sağlayamamasına göre değişir. İhtarname çekildikten sonra kiracının evi boşaltması mümkün olabileceği gibi, tahliye davası açıldıktan sonra ancak dava sonucunda evden çıkan kiracılar da olabilir. Bu nedenle kiracının evden çıkması, davanın sonuçlanmasına kadar mümkün olmayabilir.
Tahliye Davası Masrafları 2024 Yılı İçin Nedir
Tahliye davası sonucu oluşan tüm masraflar, tahliye davasını açan kişi tarafından ödenmelidir. Öncelikle dava açılmadan önce ödenmesi gereken masraflar bulunmaktadır ve bu masraflar davacı tarafından karşılanır. Bu masrafların ödenmemesi durumunda tahliye davası açılamaz. Tahliye talebi kabul edildiğinde, ilk aşamada davacıdan talep edilen tüm masrafların kiracı tarafından karşılanması gerekir.